昨天(3月31日)，北京正式启动存量住房交易“带押过户”模式。也就是说，从3月31日开始，居民出售在京住房，买卖双方可以在原按揭贷款抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记。

(相关资料图)

那么什么是住房交易“带押过户”？这种模式有什么法律依据，适用于哪些情况？

实现不动产登记和抵押贷款有效衔接

“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在还没有结清的按揭贷款，而且按揭贷款当前没有逾期的情况。

北京银保监局统信处处长徐倩：此前，贷款购房家庭卖房时，需要先结清银行贷款、解除房屋抵押时才能办理后续的买卖手续。为还清贷款，有些卖房人需要多方筹措资金，甚至借助高息的“过桥贷”。我们出台的“带押过户”政策，就是为了实现在抵押权不解除的情况下办理住房所有权的转移登记。

交易一站式办理便民利民更惠民

无需提前还贷就可以进行房屋买卖，房子可以在短时间内变现，对于房主来说真是省了不少事。而实际上，“带押过户”带来的好处远不止这个，它究竟可以给房屋买卖双方带来哪些实惠呢？

目前，大中城市的房贷往往都在百万元以上，如果借用“过桥资金”，那么卖房的成本就会明显增加。据业内人士介绍，二手房领域的过桥资金成本一般在过桥资金的1%左右。采用“带押过户”之后，这笔费用就可以全部节省了。

北京银保监局表示，北京市启动住房交易“带押过户”是一项便利市民百姓的重要举措，无须第三方机构提供担保服务，因此不产生额外需要买卖双方承担的费用，可以最大程度降低居民的交易成本。

此外，“带押过户”还有利于保障交易安全，提高效率。

北京银保监局统信处处长徐倩：不动产转移登记、抵押权变更登记及抵押权设立登记业务可以在不动产登记中心一窗办理，共性的材料不再重复提交，实现一站式办理。

新政策为卖方省下“过桥资金”利息

所谓“过桥资金”，通俗讲就是垫资的意思。比如说，有人向银行贷款200万元买房，现在房子要卖，但是还有50万元贷款没有还清。在住房交易“带押过户”这项政策没有出台之前，必须要把贷款还清才能卖房。可是房主没有能力偿还这50万元，于是只能向中介公司等借50万元还给银行。等到房子卖出后，再把钱还给中介公司，除本金外还需支付“过桥资金”所产生的利息。

现在有了“带押过户”政策，不用还清贷款也能买卖房屋，那这笔“过桥资金”的利息自然就省下了。

北京房屋交易"带押过户"需满足4项条件

“带押过户”不仅降低居民的交易成本，也为房屋交易提供了安全保障。不过，也不是所有的房屋交易都可以“带押过户”，想要使用这一交易模式，还需要满足一些条件。

据介绍，北京的二手房交易要想实现“带押过户”，必须满足四方面的条件。首先必须是个人名下的住房，其次是交易的房产当前在北京的银行仅存在一次有效抵押，不存在被多次抵押的情况；此外，要求卖方还没有结清的贷款为个人住房商业贷款，如果是组合贷的话，其中的公积金贷款必须是已经结清。最后一个是要求买方是全款买房或者是申请个人住房商业贷款购房。

“带押过户”新模式广受好评

“带押过户”新模式为交易环节提速，不仅有效降低交易的资金成本，更大幅节省了时间成本，受到了群众的广泛好评。

大连市民张先生有套二手房要出售，他和买方一起，只用了20多分钟就办完了“带抵押过户”的相关手续。

大连市民张先生：因为我还有二十几万元贷款，本身卖房子我就是缺钱，所以筹这笔钱实在挺困难的，这个业务给我省了不少钱，也省了不少事。

“带押过户”新政不仅减轻了卖房人资金压力，也让买房人购房更便捷了。广东汕头市民吴女士看中一套处于贷款状态的二手房，以往，最长需要约两个月才能完成买卖的所有手续。“带押过户”新模式，让吴女士不到1个星期就办完了所有手续。

汕头市民吴女士：对我来说比较惊喜，进度非常快。昨天我刚去银行面谈，今天就通知我们过来交易，非常快。

汕头市不动产登记交易中心有关负责人介绍，“带押过户”新政实施后，购房者买卖双方只跑一次、提交一套材料、同一窗口办理、一次性办结，无需先归还原来的房贷，即可完成过户、抵押、发放新的房贷等全流程。办理过程无需公证、担保，不收取任何额外费用。

汕头市不动产登记交易中心登记五部部长陈嘉：这个措施的落地主要是为群众提供降低时间成本、资金成本的便利，增加交易安全，能够促进房地产市场的活跃和健康发展。

全面推进房产“带押过户”

记者从自然资源部、中国银保监会了解到，我国将依照《民法典》明确要求，全面推进房产“带押过户”。日前，两部门共同印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署。

两部门明确，各地要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。